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第二 住房公积金的管理与运用方式（第3页）

二、住房公积金的贷款管理与应用

个人住房公积金贷款是指住房公积金管理中心以住房公积金及其他房改资金为来源，委托商业银行向住房公积金缴存职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性专项贷款。但从目前的实际操作层面而言，贷款行为仅限于“购买”成品房屋的借贷授受方面，而“建造、翻建、大修自住普通住房”仅能惠及在公积金的提取政策范围内。

住房公积金贷款目前主要包括：商品房公积金贷款、二手房公积金贷款、个人住房商贷转公积金贷款、回迁房贷款和抵押房贷款五种基本类型；各地虽然有些派生形式，但也是这些基本类型的衍生。其限定条件、信贷标准、操作流程、材料支撑等，各城市尽管有些细微差别，但就从总体框架而言却是大同小异。以下我们予以分项介绍，便于住房公积金贷款的借贷者们借鉴或应用。

（一）公积金贷款的条件、额度、期限、利率、还款方式及规费

1。个人住房公积金贷款的限定条件

按时、足额缴存住房公积金满一年以上，且个人住房公积金账户设立一年以上（从贷款申请日向前推算）；本人或者其配偶、父母、子女在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房，除转住房公积金贷款外该购建等行为发生在一年以内；有稳定的收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和规定比例的自筹资金；提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经住房公积金管理中心审定的房产设定抵押和第三人（置业担保公司）提供保证；符合法律、法规及规章规定的其他条件。

需要特别指出的是，对借款人所在单位连续欠缴住房公积金超过65天的不予贷款；公积金贷款的抵押人必须年满18周岁。借款人及其配偶存在不良贷款记录或不良信用记录，会影响其申请公积金贷款。这些不良信用记录包括：商业贷款当前逾期，贷记卡当前逾期，准贷记卡存在透支180天以上未还记录（含卡费、年费），贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录（含卡费、年费）；单笔贷款存在近24个月内连续逾期超过6期记录或累计逾期超过10期记录（含担保人代还），近24个月内贷款存在展期或以资抵债等记录；存在因信用不良被起诉或仲裁的记录。贷款申请人存在不良贷款记录或不良信用记录的须经审贷部门综合分析贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况后，决定是否予以公积金贷款。

2。个人住房公积金贷款额度的设定

第一，住房公积金管理中心根据以下要求对借款人可贷款额度进行计算，并取最低值为借款人总贷款额度，而借款人可从以下两种方式中选择本次实际可享受的贷款额度。其计算公式分别为：

方式一：借款人选择不以现金方式提取使用本人及其配偶的住房公积金账户余额的，公积金贷款额=（借款人月缴存住房公积金总额住房公积金缴存比例×还贷能力系数+借款人月缴存住房公积金总额）×12×贷款期限。

方式二：借款人选择以现金方式提取使用本人及其配偶的住房公积金账户余额的，公积金贷款额为最高贷款额扣减已贷款额、以方式一中公式计算出的贷款额、购买房屋价值和可贷成数计算出的额度，三个额度的低值扣减借款人夫妻账户中的公积金余额（不包括组合贷款转公积金贷款）和该房屋夫妻已提取的公积金额度（商贷转公贷和组合贷款转公积金贷款为夫妻凭该房屋的商贷合同或组贷合同的首次提取额）。

需要特别指出的是，异地贷款、转公积金贷款、夫妻凭该房屋已提取公积金的只能选择方式二计算可贷款额度。

第二，最高贷款额度的限定各地执行的标准不尽相同。如北京市住房公积金最高贷款额度为80万元，个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%即达到92万元，AAA级的可上浮30%即达到104万元；上海市住房公积金最高贷款额度为110万元；而大连市借款人一方申请公积金贷款的，市区最高贷款额度为45万元；借款人与辅助借款人双方申请公积金贷款的，市区的最高贷款额度为70万元。夫妻一方已经以本人名义办理公积金贷款，不影响另一方以本人名义申请公积金贷款，但另一方的贷款额度为该夫妻双方按方式一公式计算出的额度与最高贷款额度的低值扣减一方已办贷款额度。

第三，购买房屋价款总额中的自筹资金与贷款额的比例，根据购房类型及家庭购房情况的不同而分别确定。即购买商品房的，纯公积金贷款或组合贷款所贷额度不得超过房款总额的70%，建筑面积不超过90平方米的可以放宽至80%；购买二手房的，纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%，建筑面积不超过90平方米且房龄不超过5年的可以放宽至70%；购买房改房的，纯公积金贷款所贷额度不得超过房款总额的70%；购买无房屋所有权房（如军队、集体土地上的房屋），纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%；商业贷款转公积金贷款额度不超过原商业贷款本金余额，同时也不超过原购买价、现评估价低值的60%。

同时，组合贷款转公积金贷款额度不得超过以方式一中公式计算出的额度与原公积金贷款额度的差额，不能以现金方式提取使用借款人及配偶的住房公积金账户余额。

借款人夫妻双方有一笔尚未还清的个人住房贷款，再申请公积金贷款购房的，所贷额度不得超过房款总额的40%（二手房、无房屋所有权房所贷额度不得超过房屋交易价与评估价较低值的40%）；有两笔或者两笔以上尚未还清的个人住房贷款，不允许再申请公积金贷款。

3。个人住房公积金贷款期限、贷款利率及还款方式的设定

第一，住房公积金贷款的期限为1～30年，且贷款期限加借款人年龄不得超过国家规定的退休年龄，即男职工为60周岁、女职工为55周岁；二手房房龄加贷款期限不得超过40年。

第二，个人住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，其中，贷款期限1～5年的，年利率为4。0%；贷款期限6～30年的，年利率为4。5%；购买第二套住房的，贷款利率为同期首套住房利率的1。1倍。即1～5年4。4%、6～30年4。95%。在贷款期限内如遇利率调整，1年期的贷款仍按原借款合同利率执行，不分段计息；1年以上的贷款，于次年1月1日起执行新的贷款利率，跨年度计息期（当年的12月21日至次年的1月20日）按实际天数分段计息。

第三，住房公积金贷款须按月偿还，借款人可在等额本息法和等额本金法两种方式中任选一种方式还款。借款人在办理提前部分还款时可进行两种还款方式的转换，但最多可转换一次。

●等额本息法：每月还款额相等，每月还款额中本金偿还额先少后多、利息偿还额先多后少，适用于还贷前期资金紧张的借款者。

●等额本金法：又称利随本清法，即每月还款额中的本金偿还额相等，利息偿还额随着本金的减少而减少，适用于前期资金不太紧张的借款者。

4。取得公积金贷款（或签订公积金贷款合同时）须交纳的相关税费

一般而言，取得公积金贷款即签订公积金贷款合同时，需要针对不同的贷款类型交纳住房公共维修基金、印花税、契税、工本费、户籍图复制费、保险费、担保费及评估费等税费，其具体内容如表14-4所示。

表14-4取得公积金贷款需要交纳的相关税费

（二）个人住房公积金贷款的基本类型及所需材料

1。商品房公积金（包括组合）贷款要求及支撑材料

借款人必须符合上述公积金贷款条件的要求，并提供表14-5中所列示的相关材料。借款人（或抵押人）及其配偶均须到场办理贷款业务，同时要注意以下几个事项。

第一，借款人之间必须是配偶、二代以内直系亲属，购房人（抵押人）必须年满18周岁。

第二，辅助借款人为现役军人（或武警、警察等，下同）的，须出具军警职业证明、工资收入证明及公积金缴交证明；如夫妻一方为军警，结婚证上的军警证号与申请借款时提交的军警证号或身份证不相符的，须提供所在部队团级以上部门出具的证明或户籍地派出所出具的身份证号码变更证明。

第三，借款人或抵押人及其配偶不能到场办理贷款业务而须授权他人办理的，须提供国家公证部门出具的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》原件；如果受托人不能出示委托人身份证原件的，须由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。