看奇中文网

第三 住房公积金制度的改革与房产调控举措（第4页）

以房养房、租赁与“月供”相互依存，衍生出一部分城市中的体制性贵族。一大批“蜗居”者，永远背驮着“房姐”们的财富大山；为数众多的“房奴”，一生将为“房叔”们间接买单。

房产的温饱需求、改善需求、迁徙等刚性需求、投资（租赁）需求、投机（预期恶性增值）需求，合力托举起一定区域内（主要是大中城市）房价的攀升。人口的单向流动，何时才能引导向“城镇化进程”真正转型。换句话说，我们社会老龄化的保障供给、工业化的业态布局、院校场所和科研基地等，一定要向中心城市内延吗？县域经济、卫星城、城镇化、大学城等，是不是应该通过我们的设施安排、就业导引、优惠政策、税制支撑和投资取向等多元举措来实现？

2。对目前国内住房空置率现状的反思

房屋市场的两极分化是阻碍和谐社会构建与发展的一个根本性问题。住房供求的结构性矛盾，凸显着“蜗居、房奴”们的艰辛与无奈，又彰显着“房姐、房叔”们的寻利与掠夺。这里，我们有必要从住房空置率这一特别现象进行剖析。

住房空置率，是指某一时刻闲置或空置房屋面积占房屋总面积的比率。比照国际惯例，住房空置率在10%以下为合理配置区，10%～20%为空置危险区，空置率20%以上为住房结构的严重扭曲区。2010年7月《北京晨报》曾报道：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，这些空置的住宅可以满足近2亿人的居住。张景秋调查组2007年曾对北京的50个小区进行了住宅空置率的统计调查，经过有效样本的梳理并依据每户的电表度数测算出，北京的住宅空置率大约为27。16%。沿海某市中心广场旁的几栋高层豪宅，全年平均傍晚的灯亮仅占户数的27%，因此被当地民众呓语为“富豪夏宫”。海南的“候鸟楼”、城市名医院旁的“出租楼”等，无不折射着房屋持有的结构性矛盾。

在供求结构性失衡的市场环境下，既剥夺了普通消费者的有效需求选择权，又泯灭了民众的理性消费偏好。居住这项最基本的民生保障得不到应有的满足，改革开放的丰硕成果得不到普惠，房产衍生的两极分化会日趋严重，甚至极可能导致社会动**。

（二）五次房地产新政实施的后续考量

国务院房地产调控政策自2009年12月启动以来，已历经了四次“升级”。基于2009年12月的房地产调控政策，2010年1月的“国十一条”、同年9月的房地产新政、2011年1月的“新国八条”，加之此次的第五次升级版（简称“国五条”），其核心内涵基本都是限购并抑制投机。国务院通知明确提出了：“对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”等细化措施。

根据中国指数研究院统计，2013年1月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元平方米，环比2012年12月上涨了1%，这是百城房价自2012年6月止跌后，已经连续数月的环比上扬，回热的步伐预测将持续加快。

应该说，对于千变万化、内涵极为丰富的房地产供求市场结构，仅单一针对抑制投资需要的限购行政手段或信贷手段，难能称得上是一副医治百病的灵丹妙药，政府也难能真正管控好具有完全市场属性的房地产商品的生产、流通、交换与消费。而应该着力解决的税收调节机制、二次分配机制和补偿补贴机制，为何仍“犹抱琵琶半遮面”，千呼万唤却始不来。

（三）对多房产持有征税的国外借鉴与国内探索

房产税是一个古老的税种，在我国已有两千多年的历史，它是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。国务院于1986年颁布，并于同年10月1日起执行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，具体明确了对居民个人持有的房产免征房产税。作为当时福利分配的住宅属于非商品，而城镇存量的私有个人住宅比例又微乎其微，全部免征有其历史的客观性。

市场经济的发展日新月异，随着房改的彻底完成，住宅商品化的配套推进，今天我们有必要梳理并借鉴一下其他国家或地区的做法。应该说，对富人征税、对享受型居有者征税，这是各国或地区的惯例与法治基础。

美国税法规定，不论房屋用于何种用途，只要拥有房地产就需要缴纳“财产税”，基本税率为1%～3%。但美国政府规定购买第一套自住房时可以免除财产税，购买第二套就要对其征收财产税，购买第三套及以上住房时则采取累进税率。

日本政府对土地、房屋的拥有者征收“固定资产税”，税率为1。4%，但免征点为土地30万日元、房屋20万日元、其他资产150万日元，超过部分则需缴纳固定资产税。

而其他国家或地区对其不动产征税的税种名称和税率具体如下：中国台湾地区“物业税”是依据144平方米以上的房源，每年按房屋总值的0。8%～1。5%收取；中国香港地区房地产用作出租时，年度按照土地或楼宇的评估值为计税依据，以15%的税率缴纳“物业税”；新加坡对所有房产依据房产现值征收，自住房产的年“物业税”税率是4%，其他类型的房产年物业税率是10%；德国称“不动产税”，是根据评估价值的年1%～1。5%税率征收；意大利称“不动产税”，是按照税务评估价值的年0。4%～0。7%税率征收，等等。

第一，税率设计。上海是暂减0。4%或暂定为0。6%；重庆是0。5%～1。2%。第二，计税依据。上海是参照应税住房的市场价格确定的评估值，初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；重庆是应税住房的房产交易价，条件成熟时再以房产评估值作为计税依据。第三，免税面积。上海以上海市居民家庭人均60平方米为基准；而重庆一个家庭对一套应税住房可扣除免税面积，且存量独栋住宅为180平方米、新购高档住房为100平方米。

以上海模式中三口之家的一个上海居民家庭为例，这个家庭拥有城区两套150平方米和110平方米合计面积为260平方米的住房；已超过免税标准80平方米，须按规定缴纳房产税。假如当时的购房单价为每平方米1。6万元，以0。6%的税率计算，即：年应纳房产税税额=超出标准部分（80平方米）×住房交易单价（1。6万元）×70%×税率（0。6%）=5376元（注：远远低于上海该房屋其中一套的月出租收入额）。

通过以上的横向对比和分析计算，我们认为这样的低税率及软性设置，既与现行税法的设计初衷相悖，又远远低于法治国家或地区的征缴标准；既没有对隐性的出租收益进行征税，又没有充分显现税收的调节功能与分配功能。雷声大、雨点小，形式大于实质，视角是基于维护部分利益群体和袒护地方经济增长之需要。

（四）对多房产持有征税的具体建议与实施路径

加大多房产的持有成本，正向倒逼减少目前的空、闲置房率，反向触及对房产可能收益的税管化，最终又促使房屋价格和供求回归理性与均衡。有人会疑虑，过去购房已经包含了土地出让金等税费，国家再征税是不是秋后算账、对富不仁。事实上，房产增值的潜在收益已经大大惠及了多房产持有者。你可以继续持有并对其征税，也可以回归市场并功能于民众。也有人会质疑，加大房产持有者的成本，势必会推高房屋的租金价格或转让价格。从一定时期考察实则不然，只要政府用此税源专项资金，积极推动廉租房、公租房、政府经济适用房等项目进程及覆盖度，就可以从根本上解决中低收入者的住房问题，房产供求结构和价格也必定趋于成熟与稳定。

总之，以房地产为基石，对房产富有者或享受型居有者征税，并反哺中低收入人群，努力缩小两极分化并构建起“和谐房产”，这是政府义不容辞的职责和义务。对此，我们建议采取以下对策。

我国的户籍管理较为严格，且实行二元制户籍结构，这就为以户籍为起点的城镇个人房产（包括公建、商住、写字楼、经营房等）征收房产税奠定了税基信息基础。一般应严格按城镇户口人数对应房产的居住人数进行核定，根据经济发展的现状并结合小康社会的预期目标，具体可借鉴人均60平方米免税面积的上海模式。超出部分按剔除面积的房产现值额年1。2%税率计征，不足的部分可对户籍外本家庭房源，提供交付其已完税面积和税额的缴税证明后予以抵减。户籍家庭同时拥有的廉租房、公租房、解困房、经济适用房、棚户区改造房、小产权房等均作为其商品房免税面积的共同抵减额。

对于城镇户籍家庭持有的第三套及以上房产，均按房产现值额的年5%税率，比照出租收入计征营业税。对于农村户籍家庭（注：农村的私有家宅可不抵减免税面积，享有廉租房、公租房等时必须抵减免税面积）和外籍人员购置非户籍地商品房者，均享有同等标准且承担对应纳税义务，并将其住房信息及时输入征管数据库。

2。对全国房产进行信息联网、税收核定及征管的具体实施步骤和时间表

第一，国务院应责成有关部委牵头并由各级地方政府负责组织实施，在2014年全年完成对全国城镇区域坐落的各类商品房（包括公建、商务房、经营房、房改房、公租房、廉租房、城郊小产权房等）的普查、登记工作；与户籍单元对应并将房源信息输入房产管理和税收征管系统，最终统一合成为全国联网的房屋信息和税收征管共享系统。

第二，从2015年1月1日开始实施对一线、二线城市房源群的税收核定、征收及信息入网工作；从2016年1月1日开始实施，对三线城市等中小城市房源群的税收核定、征收及信息入网工作；从2017年1月1日开始实施，对县镇房源群的税收核定、征收及信息入网工作。最终形成全国的房产信息、税收征管、稽核督察对接系统。

第三，各级地方税务局应设立对应的房产税收征管部门，专司房产类税收的核定、征收、监管、稽查等工作，并与地方的房管业务部门、房屋产权交易所和公安局户籍管理部门等进行业务对接，实施立体、交叉与动态监管。

3。政府应用好税收专款并加大廉租房、经济适用房等有效供给

将房产类税收专款专用，用于保障性住房（如廉租房、公共赁租房、经济适用房、解困房、棚户区改造房、动迁安置房等）建设，用于城市普通居住区的基础设施完善、开发和建设等，并予以低收入群体的购房补贴或租房补贴支出等。

通过增加“有效供给”的多元正向支撑，税收逆向压迫空、闲置房倒逼回归市场，利用信贷、补贴和扶持等综合手段。调节房产收益，平衡供求结构，缩小贫富差别，实现国民共同富裕，并使整个社会和谐、均衡与可持续发展，真正实现十八大提出的“确保到2020年实现全面建成小康社会的宏伟目标”。