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第二 住房公积金的管理与运用方式02（第1页）

第二节住房公积金的管理与运用方式02

（4）特殊要求

一套房的贷款额度不超过回迁安置房增加的房款金额，也不得超过抵押房屋评估值的60%；二套房的贷款额度不得超过抵押房屋评估值的40%，同时贷款利率提高到1。1倍；超过二套房贷款的不予受理。贷款年限加上抵押房的房龄不超过40年，且不超过借款人法定退休年龄，最长一般不超过30年。同时，原被拆迁房屋有尚未还清贷款余额情形时，如尚有公积金贷款、组合贷款、纯商业贷款等余额，在未厘清前暂不予以回迁房贷款授信。

5。抵押房贷款要求及其他支撑材料

抵押房贷款是依法缴存公积金的借款人购建无国有土地所有权的房屋（如购买军产房、集体土地房屋或单位自建房等），以原自有、原共有或第三者所有的产权房屋设定抵押而向住房公积金管理中心申请的借款。

抵押房贷款的条件、额度、期限、利率、还款方式及规费交纳如前所述。办理抵押房贷款所需要的材料与商品房贷款大同小异，但需要提供的其他支撑材料包括：无房屋所有权买卖合同，交易过户的有关发票凭证及复印件（注：购买军产房须出具中国人民解放军总后勤部和财政部统一监制的发票），抵押人的房屋所有权证及复印件（即用来设定抵押的国有土地上的产权房屋，如有共有权证也须一并提供），设定抵押的房地产评估报告，组合贷款时的组合贷款联络单及银行转来的相关手续等。

抵押房贷款的操作流程及相关要求与上述的“未理顺成商品房手续”回迁房贷款流程基本相似，这里不再赘述。

三、住房公积金贷款的风险类型与防范

住房公积金贷款风险是在贷款过程中潜在的或有损失和可能性。《住房公积金管理条例》规定“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担”。其风险主要表现在以下几个方面。

（一）信用、法规与社会生态风险

信用风险是借款人未能履行还款责任而造成的贷款损失。这里有主观和客观两种因素，信用风险又因为借贷双方对借款人未来贷款偿付能力的信息不对称而放大。虽然住房融资运作中以其住房本身设定抵押，但并不能从根本上解决这个问题。如在我国现行法律下，如果公积金贷款个人只有一套住房，即使住房贷款违约了，也很难被处置或拍卖。

同时，随着住房公积金贷款标准的不断调整以及外部环境的不断变化，我国住房公积金贷款未来的潜在风险将会更为复杂，可能会伴随着大量失业、贷款条件过松、房市泡沫化、区域性住房滞销以及市场利率急剧波动等因素而衍生。

以要求在公积金贷款过程中，要加强信用审查的力度和覆盖面；对于甄别出的贷款偿付能力等有潜在瑕疵的客户，应该通过置业担保公司提供信用保证的方式来发放贷款，借此规避风险。

（二）抵押资产贬值和不可抗力风险

作为贷款设定抵押的住房资产因为市场房价剧烈波动、环境污染、条件恶化等意外因素而导致市场价值降低，引发单笔贷款余额的账面资产不能得到保证，以及因自然灾害和人为事故等造成贷款无法回收的不可抗力风险，给住房公积金资金带来或有损失的可能性。

其应对措施就是对抵押房产设定财产保险。

（三）利率等系统性与流动性风险

住房公积金贷款因为利率急剧波动而带来资产实际价值不利的变化，如国债利率基本固定，但通货膨胀率高于贷款利率或国债利率而造成公积金资产的缩水损失等。

历史上，东部沿海地区部分城市的住房公积金贷款率曾经普遍超过了75%，有的甚至高达90%，这意味着该地区的住房公积金资金链处于临界状态，资金可能已经入不敷出。当住房公积金的贷款或提取需求陡然上升，资金供给来源却出现不足时，就很容易发生支付或信贷危机。可以说，从住房公积金的整体运行来看，还需要注意防范流动性风险。

其应对措施是对于沉淀资金可以采用“协议存款”或以同业拆放的利率存放代理银行，这需要住房公积金制度的整体配套思路，同时，必须强化对公积金流动性的平衡与监管。

（四）违规行政干预及操作风险

工作人员操作不当、操作失误等内控失效，贷款发放过程中领导批条子等违规干预，也会滋生贷款损失的或有风险。

住房公积金早期的资金使用以发放住房建设贷款为主轴，1999年后明确将公积金用于职工个人住房贷款。但某些地方的住房公积金管理中心却有令不行、有禁不止，在《住房公积金管理条例》出台前后的一个时期，突击违规发放单位贷款和项目贷款。其不良率曾经达到了34。5%，而沉淀的一些逾期贷款已变通式地变成了死账或坏账，政绩性工程光环的驱动侵蚀了公积金柔弱的体质并形成了隐患，许多住房公积金的缴存人（所有者）目前仍在为此买单，即持续补计提风险准备金。这虽然是体制性弊端所积淀的酸果，但非常不利于住房公积金制度今后的协调与可持续发展。

四、住房公积金的财务管理与核算

（一）住房公积金的财务管理

1。住房公积金财务管理的原则、目标和任务

住房公积金财务管理的基本原则是：执行国家的有关法律、法规、规章和财政制度；健全内部财务制度，做好财务管理基础工作；降低运作风险，保证住房公积金的保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯；厉行节约并制止奢侈浪费。其总体目标是通过规范管理中心的财务行为，维护住房公积金所有者的合法权益。

其主要任务是：编制住房公积金和管理中心的管理费用年度预算；建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；依法办理住房公积金委托贷款业务并防范信贷风险；严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集使用计划，严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金的运作成本；核算住房公积金的增值收益及分配。

2。住房公积金财务管理的内容

财务管理的内容包括预算管理、资产和负债管理、业务收入和支出管理、增值收益及分配管理、费用管理五个方面。

（1）预算管理

住房公积金管理中心应在年度终了前，根据本年度预算执行情况和下年度住房公积金收支预测，编制下一年度住房公积金收支预算，公积金收支预算就是年度住房公积金归集使用的财务收支计划。其程序是：先由中心编制住房公积金年度预算建议，上报本级财政部门审核；由财政部门提出住房公积金年度预算草案，经住房公积金管理委员会审议通过后，向管理中心批复住房公积金年度预算，并报上级财政部门备案。预算一经批准，一般不做大的调整。

（2）资产和负债管理

管理中心在运作过程中形成的资产有委托存款、委托贷款和国家债券。管理中心应建立健全住房公积金缴存、运作保值、归还和核算管理制度，保证住房公积金安全、完整并专款专用。而其负债就是管理中心委托受托银行归集的住房公积金，管理中心应建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存和提取等情况。同时，管理中心应在受委托银行设立住房公积金委托存款账户、委托贷款账户，加强住房公积金的核算与管理。

（3）业务收入和支出管理

住房公积金的业务收入包括：委托存款利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入和其他收入。存款利息收入是指管理中心将住房公积金存入受委托银行取得的利息收入；委托贷款利息收入是指管理中心委托银行向职工发放住房公积金贷款取得的利息收入；国家债券利息收入是指管理中心经住房公积金管理委员会批准用住房公积金购买国家债券取得的利息收入；其他收入是指住房公积金运作过程中产生的除上述收入以外的收入，如住房公积金逾期贷款的罚息收入、单位逾期不办理住房公积金的罚款收入等。

住房公积金的业务支出包括：住房公积金利息支出和手续费支出。住房公积金利息支出是指按国家规定应支付职工个人的住房公积金利息；手续费支出是指公积金管理中心按照规定支付给受托银行的住房公积金归集手续费和委托贷款手续费。

（4）增值收益及分配管理

增值收益是指住房公积金业务收入与业务支出的差额，其全额存入公积金管理中心在受托银行开设的住房公积金增值收益专户，专户内产生的利息收入也全部计入住房公积金增值收益。